אתם עומדים לצאת לדרך חדשה ומאתגרת, ישנם כמה ציוני דרך חשובים שנכון וכדאי לשים לב אליהם.
מסע זה חדש ומרגש, ולפעמים אף מייגע אך גם מוכרח להתבצע.
לאורך המסע, אלווה ויסייע לכם לצלוח אותו בנחת, ולהקל את התהליך עד כמה שניתן, תוך חשיבה ותכנון מקדים.
רוצים לדעת מהי משכנתא?
- משכנתא למגורים, הינו תהליך בו הבנק מעמיד הלוואה לרכישת נכס, ולשם הבטחת כספי ההלוואה יבקש לשעבד את הנכס.
- ניתן לשעבד עד 75% משווי הנכס הנרכש, בתנאי שמטרת רכישת הנכס הינה לדיור, זאת בכפוף להערכת שווי הנכס על ידי שמאי מקרקעין (במקרים מסוימים ניתן יהיה לשעבד אף יותר מ 75% משווי הנכס).
- את יתרת התמורה לרכישת הנכס, יהיה עליכם לגייס מחסכונות או מהמשפחה.
- התקופה המקסימלית להלוואה היא עד 30 שנה ותלויה בגילכם.
מהם התנאים לקבלת משכנתא?
תנאי המשכנתא יינתנו בהתייחס למספר רב של נתונים כגון:
גילכם ומצבכם הבריאותי, כושר השתכרות שלכם ומוסר תשלומים, סכום המשכנתא המבוקש ומצבו הפיזי והמשפטי של הנכס ועוד.
הבנק יבקש לבחון את מצבכם הכלכלי על מנת לוודא שאתם יכולים לעמוד בתשלומים החודשיים של הלוואת המשכנתא ולשם כך יבקש מכם להציג מסמכים.
אל דאגה, אסייע באיסוף כל המסמכים שהבנק מבקש לקבל.
לתשומת לבכם! קיימת חשיבות רבה באופן הצגת המסמכים לבנק.
לאחר בדיקת מכלול הנתונים והמסמכים ובהנחה שהנתונים לשביעות רצונו, הבנק יפיק אישור עקרוני.
זוכרים שבאגדות ילדים חיפשו תמיד את מילות הקסם?
אז אחרי שאספנו את כל המסמכים ושלחנו אותם לבנק לבדיקה נמתין יחד למסמך עם הכותרת המיוחלת:
אישור עקרוני!
הדברים שהכי חשוב שתדעו אודות האישור העקרוני:
- האישור העקרוני הוא מסמך המפרט את בקשת המשכנתא ותנאי האשראי שהבנק מוכן לתת. חשוב לציין שמדובר ב'סקיצה ראשונית', האישור העקרוני יכול להשתנות בכל עת.
- ניתן לקבל אישורים עקרוניים מבנקים שונים במקביל ולבצע השוואה ביניהם.
- האישור העקרוני יישאר 'סקיצה ראשונית' עד שנמציא לבנק הסכם לרכישת דירה ונבקש הלוואה מותאמת לצרכים ולרצונות שלכם.
- חשוב לזכור שהאישור העקרוני בעל תוקף ומוגבל בזמן.
לאחר קבלת אישור עקרוני נדע מהם תנאי המשכנתא והאם אנו יכולים לרכוש את נכס חלומותינו!
תהליך רכישת הנכס
נכון זה מתחיל לרגש… אבל אבקש עוד קצת סבלנות, יש עוד דרך לעשות…
אם עדיין לא מצאתם נכס לרכישה, שחשוב שתעשו זאת נכון. לעיתים, כשתמצאו נכס פוטנציאלי, יהיה עליכם לוודא ששווי הנכס ומצבו המשפטי תקין, ועל כן יש לפנות לעו"ד מקרקעין שילווה אתכם משפטית לאורך תהליך רכישת הכנס ויוודא שתנאי הרכישה בחוזה יהיו לשביעות רצונכם.
בשעה טובה! מצאתם את הנכס אותו אתם רוצים לרכוש?
סיבה טובה לפגישה על כוס קפה.
נערך מחדש, נשוחח על המסלולים האפשריים בהלוואה, ונבנה יחד את המשכנתא המושלמת עבורכם. במקביל אבדוק שהאישור העקרוני הקיים בבנק תואם לצרכים שלכם ולנכס אותו אתם מעוניינים לרכוש כפי שסיכמנו מראש, לאחר קבלת אישור עקרוני עדכני תחתמו על חוזה הרכישה.
מיד עם חתימת חוזה הרכישה, אתחיל בתהליך משא ומתן מול הבנקים השונים, במטרה להשיג 'אישור עקרוני' עדכני ומותאם במיוחד עבורכם, כל שנותר לכם הוא, להמתין להודעה ממני באיזה בנק נפגשים לחתימות על מסמכי המשכנתא.
חתימות בבנק
תהליך החתימות אורך כשעה וחצי, אך תחזיקו אצבעות מכיוון שיש לנו משימות נוספות שעלינו לבצע לאחר החתימות בבנק.
אילו משימות? אז ככה….
שמאות: הבנק יבקש שנזמן שמאי מקרקעין מטעמו לבדוק את הנכס המועמד לרכישה, עליו לוודא כי שווי הנכס המצוין בהסכם הרכישה תואם את המקובל בשוק, לטובת דו"ח השמאות יבקש השמאי מסמכים שונים.
מסמכים משפטיים: הבנק יבקש להחתים את המוכרים על מסמכים, ולבצע רישום בלשכת המקרקעין וברשם המשכונות, ולספק לבנק ייפוי כח נוטריוני.
בטוחי חיים ונכס: הבנק יבקש מכם להמציא ביטוח חיים בגובה המשכנתא וביטוח מבנה בסכום שניקוב שמאי המקרקעין בדו"ח השמאות.
מסמכים נוספים: לעיתים יבקש הבנק להמציא מסמכים נוספים הקשורים בעסקה כגון: מכתב כוונות, מסמכי זיהוי של המוכרים ועוד
מזכיר לכם…. יש לנו ימים ספורים לפני שיפוג תוקף האישור העקרוני החדש.
לאחר השלמת המסמכים ובדיקתם על ידי הבנק, יעביר הבנק את כספי המשכנתא למוכרים.
כפי שהבנתם, ב'ריבקין משכנאות ופיננסים' אנו לא עוזבים אתכם לרגע, אנו נטפל בכל דרישת המסמכים של הבנק ונתנהל מול כל גורמי המקצוע על מנת שנעמוד בזמנים ובדרישת הבנק.
ניהול המשכנתא
כפי שהבנתם, לקחת משכנתא זו אחריות!
לאחר קבלת המשכנתא מטבע הדברים עולות שאלות על חיובים שונים ומכתבים שתקבלו מהבנק ומגורמים שונים, בעברית פשוטה – אני כאן כדי להישאר, אהיה זמין לכל שאלה ובירור.
חשוב לזכור: תנאי המשכנתא הם לא סוף פסוק, הריביות תלויות במידה רבה בתנאי במשק המשתנים מעת לעת יש להיות עם אצבע על הדופק, כי ייתכן וניתן לשפר את התנאים הקיימים
כך תוכלו להישאר בבית שלכם ולשלם פחות.
בשנים האחרונות החל משבר דיור במדינת ישראל וזוגות צעירים מתקשים לרוכש נכס למגורים.
ממשלות ישראל החלו לקדם מגוון תוכניות ממשלתיות על מנת לפתור את משבר ולסייע לזוגות צעירים לרכוש דירה.
דירה בהנחה הינה כותרת הכוללת בתוכה מספר תוכניות כגון: 'מחיר למשתכן', 'מחיר מטרה' 'מחיר מופחת' ועוד.
על מנת לזכות לרכוש דירה במסגרת תוכנית דירה בהנחה עליכם לעמוד בקריטריונים מסוימים שקבעה המדינה, ולהירשם להגרלה.
במידה ותזכו בה תוכלו לרכוש דירה בהנחה.
כל ההנחיות נמצאים באתר משרד השיכון בכתובת: https://www.dira.moch.gov.il
במה שונה רכישת נכס וקבלת משכנתא בשוק החופשי אל מול זכייה במסגרת תוכנית דירה בהנחה?
בגדול, רק בדבר אחד אבל משמעותי מאוד, הנקודה שממנה מתחיל הבנק את החישוב.
כיום, ועל פי הנחיות בנק ישראל על מנת לרכוש דירה בשוק החופשי יהיה עליכם להביא הון עצמי מינימאלי של 25% משווי הנכס הנרכש, ויתרת התמורה (75%) תושלם מכספי משכנתא למוכר.
לדוגמא:
אתם מעוניינים לרכוש נכס בשווי 1.3 מיליון דרישת ההון העצמי בשוק החופשי תעמוד על 325,000 ₪, (25% משווי הנכס) ומשכנתא בסך 975,000 ₪ (75%)
כאשר במסגרת תוכנית דירה בהנחה ההון העצמי יעמוד רק על 100,000 ₪.
משכנתא במסגרת תוכנית דירה בהנחה תעמוד על 1.2 מיליון ₪.
שימו לב! במידה ובמסגרת תוכנית דירה בהנחה זכיתם בכנס בשווי 1.8 מילון ומעלה יהיה עליכם להביא הון עצמי של 75% משווי הנכס כלומר הון עצמי גבוהה מ100,000 ₪.
האם קיימים הבדלים נוספים?
בהחלט, מרבית הפרויקטים בתוכנית דירה בהנחה נמצאים בתהליכי בניה מתקדמים, צפי סיום הפרויקט ומסירת הדירה תהיה בעוד כשנתיים בממוצע, כלומר מועד כניסתכם לדירה תהיה בעוד כשנתיים.
לעומת מצב, בו אתם רוכשים נכס יד שניה בשוק החופשי ומרגע שהסתיימה עסקת הרכישה ניתן לעבור ולהתגורר בנכס.
העניין הכי חשוב שצריך שאתם צריכים לקחת בחשבון הוא, מתי מתחילים לשלם את המשכנתא?
אם רכשנו דירה יד שניה בשוק החופשי, במרבית המקרים נתחיל לשלם משכנתא מסיום עסקת הרכישה ובסמוך לכניסתנו לדירה, בשונה מרכישת דירה במסגרת דירה בהנחה בה נתחיל לשם משכנתא בסמוך לחתימה על חוזה הרכישה, הרבה לפני שניכנס לדירה, שכאמור לוקח כשנתיים.
פרט זה קריטי להתנהלות הכלכלית עד כניסתכם לדירה, היות ולרוב תמצאו את עצמכם משלמים גם שכירות במקום הנוכחי בו אתם גרים כיום וגם תשלומי משכנתא לקבלן עבור עסקת הרכישה במסגרת זכייתכם בדירה.
כמו כן ישנם עלויות נוספות כגון מדד תשומות בניה, ועלויות חד פעימיות כגון: חיבור לתשתיות, עבור בדק בית, התקנת תשתיות מיזוג בדירה החדשה שעליכם לקחת בחשבון.
אז נכון, יש שיגידו שזכייה בדירה בהנחה זה כמו לזכות בלוטו, למרות זאת עליכם לבצע בדיקות מקדימות על מנת לוודא, שאתכם לא נכנסים להרפתקה כלכלית.
איך אפשר לדעת שאנו לא נכנסים להרפתקה כלכלית?
עליכם לבצע כמה מטלות:
- עליכם לבדוק שיש בידכם את ההון העצמי הדרוש.
- לארגן את רשימת המסמכים שנמצאת בתחתית העמוד
- לקבוע איתי פגישת ייעוץ ראשונית
במידה והחלטנו שאנו מעוניינים להתקדם מה קורה מכאן?
בשלב זה עליכם לדעת כי מעתה ואילך תחלו לסגל בחייכם מושגים ותהליכים כלכליים חדשים, ולהבין שתהליך רכישת נכס במסגרת תוכנית זו אורכת בין חודש ל3 חודשים ועליכם להתכונן לתהליך בכובד ראש.
זו ההלוואה הגדולה והארוכה ביותר שתיקחו במהלך חייכם.