אתם עומדים לצאת לדרך חדשה ומאתגרת, ישנם כמה ציוני דרך חשובים שנכון וכדאי לשים לב אליהם.
מסע זה חדש ומרגש, ולפעמים אף מייגע אך גם מוכרח להתבצע.
לאורך המסע, אלווה ויסייע לכם לצלוח אותו בנחת, ולהקל את התהליך עד כמה שניתן, תוך חשיבה ותכנון מקדים.
רוצים לדעת מהי משכנתא?
- משכנתא למגורים, הינו תהליך בו הבנק מעמיד הלוואה לרכישת נכס, ולשם הבטחת כספי ההלוואה יבקש לשעבד את הנכס.
- ניתן לשעבד עד 75% משווי הנכס הנרכש, בתנאי שמטרת רכישת הנכס הינה לדיור, זאת בכפוף להערכת שווי הנכס על ידי שמאי מקרקעין (במקרים מסוימים ניתן יהיה לשעבד אף יותר מ 75% משווי הנכס).
- את יתרת התמורה לרכישת הנכס, יהיה עליכם לגייס מחסכונות או מהמשפחה.
- התקופה המקסימלית להלוואה היא עד 30 שנה ותלויה בגילכם.
מהם התנאים לקבלת משכנתא?
תנאי המשכנתא יינתנו בהתייחס למספר רב של נתונים כגון:
גילכם ומצבכם הבריאותי, כושר השתכרות שלכם ומוסר תשלומים, סכום המשכנתא המבוקש ומצבו הפיזי והמשפטי של הנכס ועוד.
הבנק יבקש לבחון את מצבכם הכלכלי על מנת לוודא שאתם יכולים לעמוד בתשלומים החודשיים של הלוואת המשכנתא ולשם כך יבקש מכם להציג מסמכים.
אל דאגה, אסייע באיסוף כל המסמכים שהבנק מבקש לקבל.
לתשומת לבכם! קיימת חשיבות רבה באופן הצגת המסמכים לבנק.
לאחר בדיקת מכלול הנתונים והמסמכים ובהנחה שהנתונים לשביעות רצונו, הבנק יפיק אישור עקרוני.
זוכרים שבאגדות ילדים חיפשו תמיד את מילות הקסם?
אז אחרי שאספנו את כל המסמכים ושלחנו אותם לבנק לבדיקה נמתין יחד למסמך עם הכותרת המיוחלת:
אישור עקרוני!
הדברים שהכי חשוב שתדעו אודות האישור העקרוני:
- האישור העקרוני הוא מסמך המפרט את בקשת המשכנתא ותנאי האשראי שהבנק מוכן לתת. חשוב לציין שמדובר ב'סקיצה ראשונית', האישור העקרוני יכול להשתנות בכל עת.
- ניתן לקבל אישורים עקרוניים מבנקים שונים במקביל ולבצע השוואה ביניהם.
- האישור העקרוני יישאר 'סקיצה ראשונית' עד שנמציא לבנק הסכם לרכישת דירה ונבקש הלוואה מותאמת לצרכים ולרצונות שלכם.
- חשוב לזכור שהאישור העקרוני בעל תוקף ומוגבל בזמן.
לאחר קבלת אישור עקרוני נדע מהם תנאי המשכנתא והאם אנו יכולים לרכוש את נכס חלומותינו!
תהליך רכישת הנכס
נכון זה מתחיל לרגש… אבל אבקש עוד קצת סבלנות, יש עוד דרך לעשות…
אם עדיין לא מצאתם נכס לרכישה, שחשוב שתעשו זאת נכון. לעיתים, כשתמצאו נכס פוטנציאלי, יהיה עליכם לוודא ששווי הנכס ומצבו המשפטי תקין, ועל כן יש לפנות לעו"ד מקרקעין שילווה אתכם משפטית לאורך תהליך רכישת הכנס ויוודא שתנאי הרכישה בחוזה יהיו לשביעות רצונכם.
בשעה טובה! מצאתם את הנכס אותו אתם רוצים לרכוש?
סיבה טובה לפגישה על כוס קפה.
נערך מחדש, נשוחח על המסלולים האפשריים בהלוואה, ונבנה יחד את המשכנתא המושלמת עבורכם. במקביל אבדוק שהאישור העקרוני הקיים בבנק תואם לצרכים שלכם ולנכס אותו אתם מעוניינים לרכוש כפי שסיכמנו מראש, לאחר קבלת אישור עקרוני עדכני תחתמו על חוזה הרכישה.
מיד עם חתימת חוזה הרכישה, אתחיל בתהליך משא ומתן מול הבנקים השונים, במטרה להשיג 'אישור עקרוני' עדכני ומותאם במיוחד עבורכם, כל שנותר לכם הוא, להמתין להודעה ממני באיזה בנק נפגשים לחתימות על מסמכי המשכנתא.
חתימות בבנק
תהליך החתימות אורך כשעה וחצי, אך תחזיקו אצבעות מכיוון שיש לנו משימות נוספות שעלינו לבצע לאחר החתימות בבנק.
אילו משימות? אז ככה….
שמאות: הבנק יבקש שנזמן שמאי מקרקעין מטעמו לבדוק את הנכס המועמד לרכישה, עליו לוודא כי שווי הנכס המצוין בהסכם הרכישה תואם את המקובל בשוק, לטובת דו"ח השמאות יבקש השמאי מסמכים שונים.
מסמכים משפטיים: הבנק יבקש להחתים את המוכרים על מסמכים, ולבצע רישום בלשכת המקרקעין וברשם המשכונות, ולספק לבנק ייפוי כח נוטריוני.
בטוחי חיים ונכס: הבנק יבקש מכם להמציא ביטוח חיים בגובה המשכנתא וביטוח מבנה בסכום שניקוב שמאי המקרקעין בדו"ח השמאות.
מסמכים נוספים: לעיתים יבקש הבנק להמציא מסמכים נוספים הקשורים בעסקה כגון: מכתב כוונות, מסמכי זיהוי של המוכרים ועוד
מזכיר לכם…. יש לנו ימים ספורים לפני שיפוג תוקף האישור העקרוני החדש.
לאחר השלמת המסמכים ובדיקתם על ידי הבנק, יעביר הבנק את כספי המשכנתא למוכרים.
כפי שהבנתם, ב'ריבקין משכנאות ופיננסים' אנו לא עוזבים אתכם לרגע, אנו נטפל בכל דרישת המסמכים של הבנק ונתנהל מול כל גורמי המקצוע על מנת שנעמוד בזמנים ובדרישת הבנק.
ניהול המשכנתא
כפי שהבנתם, לקחת משכנתא זו אחריות!
לאחר קבלת המשכנתא מטבע הדברים עולות שאלות על חיובים שונים ומכתבים שתקבלו מהבנק ומגורמים שונים, בעברית פשוטה – אני כאן כדי להישאר, אהיה זמין לכל שאלה ובירור.
חשוב לזכור: תנאי המשכנתא הם לא סוף פסוק, הריביות תלויות במידה רבה בתנאי במשק המשתנים מעת לעת יש להיות עם אצבע על הדופק, כי ייתכן וניתן לשפר את התנאים הקיימים
כך תוכלו להישאר בבית שלכם ולשלם פחות.
משכנתא היא ההלוואה הגדולה והארוכה ביותר שיש למשק בית. מטבע הדברים במהלך שנות חיי המשכנתא חלים שינויים רבים בגובה ההכנסות וההוצאות החודשיות, בשווי הנכס וגובה המשכנתא, וכן שינויים במדד המחירים לצרכן, ריבית הפריים, ממוצע ריבית המשכנתאות ושינויים במצב הכלכלי של המשק. כל אלו הם אירועים שבגינם כדאי לבחון אפשרות למחזר את המשכנתא.
מיחזור המשכנתא הוא תהליך בו אנו מתאימים את הלוואת המשכנתא שנלקחה בעבר לנתונים הקיימים כיום, זאת על ידי לקיחת משכנתא חדשה וסילוק המשכנתא הקיימת. מחזור משכנתא יכול להתבצע בבנק בו מתנהלת המשכנתא, ויכול להתבצע על ידי סילוק המשכנתא הקיימת בבנק הנוכחי ומעבר לבנק מתחרה.
מחזור משכנתא יבוצע כאשר ישנה אפשרות לפרוע חלק מהמשכנתא ולהקטין את גובה ההלוואה, במקרה זה נוכל לבצע גם מחזור על יתרת ההלוואה ולהקטין אף יותר את גובה ההלוואה וההחזר החודשי.
מנגד, מחזור משכנתא יכול להתבצע כחלק מתהליך התייעלות כלכלית, במקרה זה אנו נבצע מחזור משכנתא ונבקש להאריך את תקופת ההלוואה על מנת להקל את ההחזרים החודשיים.
ישנם מצבים בהם יתרת המשכנתא ירדה אך שווי הנכס עלה באופן משמעותי גם כאן נוכל לבקש לבצע מחזור ולהוזיל את עלויות המימון הקיימות.
לרוב, כדאיות הביצוע למחזור משכנתא יהיה כאשר ממוצע ריבית המשכנתאות במשק נמוכה מהריבית הקיימת בהלוואה, משכך תהליך מחזור יכול להקטין את יתרת ההלוואה ואף את ההחזר החודשי.
חשוב לדעת כי הבנק בו מתנהלת המשכנתא יסכים לבצע את המחזור בתנאי שהרווחיות שלו מהלוואה לא תפגע ואולי אף תגדל, לכן הוא יציע ריביות שלרוב גבוהות מהריביות המקובלות בשוק, לכן נדרש לבצע משא ומתן עם בנקים מתחרים על מנת לקבל את ההצעה הטובה ביותר על מנת לשפר את הריביות שהבנק שלנו מוכן לתת בתיק המחזור.
במידה ולאחר בדיקה מול ההצעות השונות הוחלט לעבור לבנק המתחרה יש לקחת בחשבון כי תהליך זה גורר עימו עמלות ועלויות נוספות שצריך לקחת בחשבון, כחלק מבדיקת כדאיות המחזור
יש לזכור, כי ניתן למחזר חלק מהלוואת המשכנתא או את כולה, ואף ניתן למחזר את כל המשכנתא לבנק אחר.
במידה ואנו מבצעים מחזור בבנק בו מתנהלת המשכנתא – מחזור פנימי, וההחזר החודשי של המשכנתא איננו עולה בצורה משמעותית, הבנק לא יבקש מסמכי הכנסות לטובת בחינת כושר החזר. לעומת זאת, במקרה שנבקש להגדיל את ההחזר החודשי או לחילופין לבצע מחזור בבנק מתחרה – מחזור חיצוני בו הבנק יבקש לבצע מבחן הכנסות ולשם כך יבקש להמציא מסמכי הכנסות.
כפי שכבר הבנתם, מחזור משכנתא זה עניין פיננסי לחלוטין, חשוב לבדוק לעומק האם קיימת כדאיות לביצוע וזאת בהתייחס לנתונים ושיקולים בהווה ובעתיד כגון עמלות פירעון מוקדם עמלות היוון ועלויות נוספות לשם השלמת הליך המחזור.
לכן, חשוב לבצע בדיקת כדאיות מקדימה ולקבל הצעות למחזור משכנתא מכמה בנקים שונים ולבצע משא ומתן לשם קבלת הצעה טובה יותר מהמשכנתא הקיימת.
בדיקת כדאיות למחזור משכנתא דורשת שני מסמכים:
- דוח יתרות משכנתא המפרט את נתוני המשכנתא הקיימים.
- דו"ח התנהלות משכנתא מהשנתיים האחרונות המפרט את מוסר התשלומים בשנים אלו.
מסמכים אלו ניתן להשיג באתר הבנק בו מתנהלת המשכנתא או דרך המוקד הטלפוני.
אנו ב'ריבקין משכנתאות ופיננסים' נשמח לבצע עבורכם בדיקת כדאיות כל שעליכם לעשות זה לשלוח אלינו את שני המסמכים ויחד נחליט האם נכון וכדאי לכם למחזר.