אתם עומדים לצאת לדרך חדשה ומאתגרת, ישנם כמה ציוני דרך חשובים שנכון וכדאי לשים לב אליהם.
מסע זה חדש ומרגש, ולפעמים אף מייגע אך גם מוכרח להתבצע.
לאורך המסע, אלווה ויסייע לכם לצלוח אותו בנחת, ולהקל את התהליך עד כמה שניתן, תוך חשיבה ותכנון מקדים.
רוצים לדעת מהי משכנתא?
- משכנתא למגורים, הינו תהליך בו הבנק מעמיד הלוואה לרכישת נכס, ולשם הבטחת כספי ההלוואה יבקש לשעבד את הנכס.
- ניתן לשעבד עד 75% משווי הנכס הנרכש, בתנאי שמטרת רכישת הנכס הינה לדיור, זאת בכפוף להערכת שווי הנכס על ידי שמאי מקרקעין (במקרים מסוימים ניתן יהיה לשעבד אף יותר מ 75% משווי הנכס).
- את יתרת התמורה לרכישת הנכס, יהיה עליכם לגייס מחסכונות או מהמשפחה.
- התקופה המקסימלית להלוואה היא עד 30 שנה ותלויה בגילכם.
מהם התנאים לקבלת משכנתא?
תנאי המשכנתא יינתנו בהתייחס למספר רב של נתונים כגון:
גילכם ומצבכם הבריאותי, כושר השתכרות שלכם ומוסר תשלומים, סכום המשכנתא המבוקש ומצבו הפיזי והמשפטי של הנכס ועוד.
הבנק יבקש לבחון את מצבכם הכלכלי על מנת לוודא שאתם יכולים לעמוד בתשלומים החודשיים של הלוואת המשכנתא ולשם כך יבקש מכם להציג מסמכים.
אל דאגה, אסייע באיסוף כל המסמכים שהבנק מבקש לקבל.
לתשומת לבכם! קיימת חשיבות רבה באופן הצגת המסמכים לבנק.
לאחר בדיקת מכלול הנתונים והמסמכים ובהנחה שהנתונים לשביעות רצונו, הבנק יפיק אישור עקרוני.
זוכרים שבאגדות ילדים חיפשו תמיד את מילות הקסם?
אז אחרי שאספנו את כל המסמכים ושלחנו אותם לבנק לבדיקה נמתין יחד למסמך עם הכותרת המיוחלת:
אישור עקרוני!
הדברים שהכי חשוב שתדעו אודות האישור העקרוני:
- האישור העקרוני הוא מסמך המפרט את בקשת המשכנתא ותנאי האשראי שהבנק מוכן לתת. חשוב לציין שמדובר ב'סקיצה ראשונית', האישור העקרוני יכול להשתנות בכל עת.
- ניתן לקבל אישורים עקרוניים מבנקים שונים במקביל ולבצע השוואה ביניהם.
- האישור העקרוני יישאר 'סקיצה ראשונית' עד שנמציא לבנק הסכם לרכישת דירה ונבקש הלוואה מותאמת לצרכים ולרצונות שלכם.
- חשוב לזכור שהאישור העקרוני בעל תוקף ומוגבל בזמן.
לאחר קבלת אישור עקרוני נדע מהם תנאי המשכנתא והאם אנו יכולים לרכוש את נכס חלומותינו!
תהליך רכישת הנכס
נכון זה מתחיל לרגש… אבל אבקש עוד קצת סבלנות, יש עוד דרך לעשות…
אם עדיין לא מצאתם נכס לרכישה, שחשוב שתעשו זאת נכון. לעיתים, כשתמצאו נכס פוטנציאלי, יהיה עליכם לוודא ששווי הנכס ומצבו המשפטי תקין, ועל כן יש לפנות לעו"ד מקרקעין שילווה אתכם משפטית לאורך תהליך רכישת הכנס ויוודא שתנאי הרכישה בחוזה יהיו לשביעות רצונכם.
בשעה טובה! מצאתם את הנכס אותו אתם רוצים לרכוש?
סיבה טובה לפגישה על כוס קפה.
נערך מחדש, נשוחח על המסלולים האפשריים בהלוואה, ונבנה יחד את המשכנתא המושלמת עבורכם. במקביל אבדוק שהאישור העקרוני הקיים בבנק תואם לצרכים שלכם ולנכס אותו אתם מעוניינים לרכוש כפי שסיכמנו מראש, לאחר קבלת אישור עקרוני עדכני תחתמו על חוזה הרכישה.
מיד עם חתימת חוזה הרכישה, אתחיל בתהליך משא ומתן מול הבנקים השונים, במטרה להשיג 'אישור עקרוני' עדכני ומותאם במיוחד עבורכם, כל שנותר לכם הוא, להמתין להודעה ממני באיזה בנק נפגשים לחתימות על מסמכי המשכנתא.
חתימות בבנק
תהליך החתימות אורך כשעה וחצי, אך תחזיקו אצבעות מכיוון שיש לנו משימות נוספות שעלינו לבצע לאחר החתימות בבנק.
אילו משימות? אז ככה….
שמאות: הבנק יבקש שנזמן שמאי מקרקעין מטעמו לבדוק את הנכס המועמד לרכישה, עליו לוודא כי שווי הנכס המצוין בהסכם הרכישה תואם את המקובל בשוק, לטובת דו"ח השמאות יבקש השמאי מסמכים שונים.
מסמכים משפטיים: הבנק יבקש להחתים את המוכרים על מסמכים, ולבצע רישום בלשכת המקרקעין וברשם המשכונות, ולספק לבנק ייפוי כח נוטריוני.
בטוחי חיים ונכס: הבנק יבקש מכם להמציא ביטוח חיים בגובה המשכנתא וביטוח מבנה בסכום שניקוב שמאי המקרקעין בדו"ח השמאות.
מסמכים נוספים: לעיתים יבקש הבנק להמציא מסמכים נוספים הקשורים בעסקה כגון: מכתב כוונות, מסמכי זיהוי של המוכרים ועוד
מזכיר לכם…. יש לנו ימים ספורים לפני שיפוג תוקף האישור העקרוני החדש.
לאחר השלמת המסמכים ובדיקתם על ידי הבנק, יעביר הבנק את כספי המשכנתא למוכרים.
כפי שהבנתם, ב'ריבקין משכנאות ופיננסים' אנו לא עוזבים אתכם לרגע, אנו נטפל בכל דרישת המסמכים של הבנק ונתנהל מול כל גורמי המקצוע על מנת שנעמוד בזמנים ובדרישת הבנק.
ניהול המשכנתא
כפי שהבנתם, לקחת משכנתא זו אחריות!
לאחר קבלת המשכנתא מטבע הדברים עולות שאלות על חיובים שונים ומכתבים שתקבלו מהבנק ומגורמים שונים, בעברית פשוטה – אני כאן כדי להישאר, אהיה זמין לכל שאלה ובירור.
חשוב לזכור: תנאי המשכנתא הם לא סוף פסוק, הריביות תלויות במידה רבה בתנאי במשק המשתנים מעת לעת יש להיות עם אצבע על הדופק, כי ייתכן וניתן לשפר את התנאים הקיימים
כך תוכלו להישאר בבית שלכם ולשלם פחות.
בעת רכישת נכס למגורים, פעמים אנו פונים לבנק ומבקשים משכנתא לטובת השלמת רכישת הנכס.
לעיתים קיים מצב בו אתם נמצאים בתהליך בו אתם בעלים של נכס שעליו רובצת משכנתא המשולמת באופן תקין, וכעת אתם מתעניינים ברכישת נכס חדש.
אך במקום לקחת משכנתא חדשה לחלוטין, קיימת אפשרות לעשות שימוש במשכנתא הקיימת ולהעבירה לנכס אותו אנו מעוניינים לרכוש.
כלומר לקחת את המשכנתא מנכס א' ולהעביר אותה לנכס ב'.
תהליך זה לא נעשה תדיר, ולכן חשוב לדעת מתי הוא נכון וכדאי עבורנו.
כמו כל תהליך בקשה לקבלת אשראי חדש או בקשה לשינוי אשראי קיים, הבנק יבקש לבדוק פרמטרים שונים, גם במקרה זה, יש להגיש בקשה מסדרת על מנת שהבנק יבחן ויאשר את הבקשה.
לעיתים, שווי הנכס החדש אותו אתם מעוניינים לרכוש יקר יותר מהנכס הקיים, ועל מנת להשלים את עסקת הרכישה תאלצו לבקש מהבנק הגדלה של המשכנתא כך שבמקביל לבקשת הגרירה יהיה צורך לבקש בקשה נוספת להגדלת המשכנתא.
מתי נכון לגרור משכנתא?
בתקופה בה ריבית המשכנתאות במשק גבוהה ביחס לריבית שקיימת במשכנתא הנוכחית, יש לשקול לבצע גרירה.
אך בטרם תתחילו את תהליך הגרירה, עליכם לוודא שכספי הגרירה והכספים ממכירת הנכס הקיים יספיקו להשלמת העסקה, אחרת יש לשקול לבקש אשראי נוסף, או לחילופין לסלק את המשכנתא הקיימת ולקחת חדשה.
כמו כן, יתכן מצב שבו מסיבות שונות אתם מעוניינים למכור את הנכס הקיים אך אתם לא רוצים לסלק את המשכנתא שרובצת על הנכס משום שהריביות המשכנתא בתנאים מצוינים. במקרה זה ניתן לגרור את המשכנתא לפיקדון (ביטחון זמני) ובכך לשחרר את הנכס מהמשכנתא כדי שיוכל להימכר, ובבוא העת כשתמצאו נכס חדש לרכישה תוכלו לגרור את המשכנתא מהפיקדון אל הנכס אותו אתם מעוניינים לרכוש.
מהם היתרונות והחסרונות בתהליך גרירה?
היתרון המשמעותי הוא שניתן לשמר את תנאי המשכנתא הקיימים ולהעבירם לנכס החדש בתהליך מקוצר.
החיסרון הוא כאשר אתם מבקשים אשראי להשלמת העסקה לרוב מדובר בסכומים נמוכים.
וכאשר הבנק מתמחר ובודק את הרווחיות בעסקת הגרירה יחד עם בקשת התוספת הוא מבקש להרוויח וכמה שיותר, אך היות שבתיק הגרירה רק מעבירים כסף מנכס א' לנכס ב' ואין רווחיות בתיק זה, הרי שכל הרווחיות יבקש הבנק לקבל מתיק התוספת כך שלרוב הריביות בתיק זה יהיו גבוהות מהממוצע.
כמו כן, כאשר במקביל לתיק הגרירה מבקשים תוספת משכנתא אפשרות ניהול המשא ומתן מול הבנק הקיים מצמצמת משמעותית היות וניתן לבצע גרירה רק בבנק בו ניתנה המשכנתא במקום מסוים אתם 'לקוחות שבויים' בבנק בו מתנהלת המשכנתא
בנוסף לזה, לרוב ההחזר החודשי העתידי יהיה גבוה יותר מאשר מצב בו אתם לקוחים משכנתא חדשה ולתקופה ארוכה, היות ובמשכנתא חדשה ניתן לפרוס את כל האשראי לתקופה ארוכה יותר.
אם בתהליך גרירה לא לוקחים משכנתא חדשה אז למה צריך יועץ משכנתאות?
השיקול לגרור משכנתא היא החלטה פיננסית שצריך לשקול בכובד ראש, צריך לבדוק האם תנאי המשכנתא הנוכחית אטרקטיביות אל מול האלטרנטיבות הקיימות בשוק.
ריבית המשכנתאות משתנה בכל עת, יתכן מצב בו נכון יותר לסלק את המשכנתא הקיימת ולקחת במקומה אשראי חדש זול ומתאים יותר לתנאים הפיננסים של משק הבית בעת הנוכחית.
לעיתים עקב מצב כלכלי מסוים נכון יותר לקחת אשראי חדש עם תקופה שונה ובכך להקטין את ההחזרים החודשיים
חשוב לציין כי גם במקרה של גרירת משכנתא קיימת חשיבות רבה ליעוץ כלכלי נכון ומותאם.
אז נכון בתהליך גרירה לא לוקחים משכנתא חדשה, אך בהחלט צריך לוודא שתהליך זה כדאי ומתאים עבורכם.
אז אם אתם משפרי דיור ושוקלים לבצע גרירה, זכרו שזהו פעולה שכדאי להתייעץ כי אתם צריכים יועץ אובייקטיבי שדואג לאינטרס שלכם.